Садовод Онлайн © 2009-2018

Кадастр. Боль садовода и дачника

 

Часть 1. Межевание и кадастровый учет в условиях постсоветской реальности.

 

К сожалению, процедура реализации земельного законодательства устроено таким образом, что нормальному человеку технику процесса практически невозможно понять.

Межевой план, кадастровый паспорт, процедура регистрации сведений о границах, кадастровая выписка и все прочие документы, относящиеся к кадастровому учету и земельному праву, составлены таким образом, что обычному человеку ничего не понятно. Если бы вместо межевого плана людям выдавали бы инструкция по пользованию китайским электрическим чайником на китайском языке, то они имели бы для простых людей, тот же смысл. Это говорим вам мы - кадастровые инженеры компании АИС кадастр с десятилетним стажем работы.


Сегодня мы решили написать для Вас обзорную аналитическую статью по самому большому подводному булыжнику кадастрового учета – уточнению границ и регистрации прав собственности земельных участков, по которым межевое дело было изготовлено до 2008г.


Мы не случайно выбрали тему статьи. Эта информация касается очень многих дачников C-петербурга и Ленинградской области. Это реально сложно понять, и, наверное, не все разберутся, но если хотя бы кто-то, прочтя, уяснит для себя суть – мы будем счастливы!
Итак. Начнем с истории фиксирование и регистрации границ земельного участка со времен «царя Гороха».

 

Межевание и кадастровый учет в условиях постсоветской реальности.

В конце девяностых и начале нулевых, на заре нашего земельного постсоветского законодательства, границы земельных участков определялись не как сейчас, с помощью спутникового геодезического оборудования, а от пунктов опорной государственной геодезической сети (опорные пункты ГГС и пункты ОМС), разбросанные по всей нашей необъятной Родине. Геодезист находил в поле геодезический знак и от него с помощью теодолита, а позднее тахеометра, тянул ход. Хорошо если он знак находил – это, так сказать, оптимистичный сценарий. А если нет, то геодезист привязывался к участку уже стоящему на момент съемки на кадастровом учете и мерил расстояние до того участка, который надо будет поставить. То есть привязывался к ранее отмежёванным. Потом с помощью математических вычислений присваивал такому участку координаты. То есть, работал от того кто работал перед ним. В худшем случае геодезиста вообще не было. На место приезжал кадастровый инженер с рулеткой и от последнего, поставленного на учет участка, откладывал расстояние обычной бытовой рулеткой. Говорят, где-то до сих пор водятся такие «кадастровики-мамонты», которые почему-то не вымерли.

 

 

 

Таким образом, если координаты исходного земельного участка изначально определены были неправильно, то все остальные участки, определяемые от него, тоже ставятся на учет не правильно. И весь этот чудо-поезд вместо границ садоводства отправляется в географическую неизвестность.


По поводу систем координат, в которых ставились участки - это тема отдельного разговора. Скажем для простоты – до 2008г. их было также много, как конфессий в христианстве. У кого-то в координатах было 3 цифры после запятой, у кого-то шесть, кому как повезло. В общем, кто как мог, тот так и работал.

 

Сведения об участке: площадь, описание границ, координаты, полученные в результате геодезической съемки, кадастровый инженер заносил в землеустроительное дело и сдавал в районную кадастровую палату. В каждом районе Ленинградской области была своя кадастровая палата оно же отделение современного Росреестра. Там бумажные копии землеустроительных дел (публичной кадастровой карты тогда еще не было), складывались в районные архивы. Архивы в процессе хранения и терялись, и сгорали, и просто исчезали. Там же в районе находились (и находятся до сих пор) регистрационные палаты которые оформляли, регистрировали и переоформляли права собственности на земельные участки.

 

 

Шли годы...

 

Часть 2. Поворотная точка межевания и кадастрового учета. Принятие 221-ФЗ.

 

В какой-то момент наши законодатели решили привести все кадастровые работы к единообразию и порядку. И вот 2007 г. вышел в свет 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", разделив кадастровый учет на две эпохи – «ДО» и «ПОСЛЕ».


Что же изменилось в 2008г.?

 

В 221-ФЗ были определены более жесткие требования к точности измерений при проведении геодезических работ, стало обязательным использование высокоточного спутникового оборудования, а так же вместо условных систем координат в кадастровую палату требовалось передавать материалы в государственной системе координат на электронных носителях. Отменили «земельные дела», а вместо них ввели «межевые планы» на земельный участок. Упразднили старую систему хранения информации и объединили в единую электронную базу данных все районы Ленинградской области. В итоге был создан единый государственный кадастр недвижимости (сокращенно – ГКН). Позднее, в качестве справочного инструмента для «простых смертных», была создана единая публичная кадастровая карта, в которую добавляются, по мере проведения межевания, новые сведения о границах земельных участков.


В какой-то степени государство провело в 2008г. разделительную черту. Все что сделано до 2007г. – это бардак и мрак, а все что сделано с 2008г. изготовлено совершенно по-новому, собрано в единую электронную базу учета, где исключены кадастровые ошибки и наложения границ.


Сведения о земельном участке для проведения кадастрового учета стали подавать в виде совершенно нового документа – межевого плана первые несколько лет так же в виде бумажных документов, а теперь исключительно на электронных носителях в специально созданных программах, подписанные личной электронно-цифровой подписью кадастрового инженера.


«А что же стало со старыми земельными делами? - спросит внимательный читатель. - Все что нажито непосильным трудом до 2008г. куда делось?»
Старые земельные дела так и остались лежать в районных архивах в толстых и тонких папках на полках и в стопочках, содержащих все ранее полученные сведения и изменения сведений по отмежёванным до 2008г. земельным участкам. В Росреестре (кадастровой палате Ленинградской области) правда, был создан специальный отдел под названием: «Государственный фонд данных, полученных в результате землеустройства», который вроде бы занимается этими районными архивами, даже вносит некоторые сведения по ряду участков в новую единую базу, но в целом слияние баз данных, а вернее внесение старых сведений в новую электронную базу так и не произошло.


Со временем жизнь вошла в новую колею, геодезисты стали снимать и передавать сведения в государственных системах координат, кадастровые инженеры перед внесением изменений в Кадастр стали заказывать сведения из ГКН, стыковать границы участков, не допуская наложений и межполосий, и работать единообразно. Все вроде бы нормализовалось.


Граждане, желающие вынести границы своего участка, обращались за помощью к кадастровым инженерам. Те заказывали выписки на участок. Если в выписке координаты границ есть, то это хорошо. На участок выезжает бригада геодезистов и по выписке выносит в натуру границы земельного участка с помощью GPS оборудования с точностью до сантиметра. Если межевание было проведено, но в сведениях из ГКН координат поворотных точек участка нет (а это, как вы понимаете, касается всех, кто проводил определение границ до 2008г.), им не повезло. «Наша песня хороша, начинай сначала» делать межевание. Такая процедура называется «уточнение границ». Это тот самый случай, когда межевание вроде бы и есть, а границ нет. И никого не волнует, что садовод уже делал межевание и денег за это платил. Поменялся закон и точка.
Уточнение границ так же проводится и для тех, кто никогда не делал межевание, кто просто получил свидетельство о праве и на этом остановился – не тратил денег на геодезию даже до 2008 года.


Теперь представим, сколько землевладельцев в Ленинградской области заново заказывали сведения, оплачивали пошлину за оказание государственных услуг и т.д. В общем, государство пошло по второму кругу собирать деньги за кадастровый учет.
Но это еще не самое интересное. «Самое» (!) интересное началось примерно год назад. У нас на данный момент кадастровый учет отделен от регистрации имущественных прав. На практике это означает, что за сведения о границах (географических координатах) отвечает кадастровая палата, а сведения о владельце и о стоимости земельного участка – эту информацию учитывает регистрационная палата. И кадастровая и регистрационная – это всё Росреестр, но одна нога правая, а другая левая. И это имеет принципиальное значение!

 

Товарищ, не спеши с межеванием по 221-ФЗ!


Все не так просто.

 

Кадастровая «нога» Росреестра у нас в Ленинградской области централизована и она одна на всю область, а вот регистрационных палат (вторых ног) у нас много. Они разделены по районам, в каждом районе своя регистрационная палата. Таким образом, садовод, продающий участок без межевания, сначала его межует для определения границ, получает новый кадастровый паспорт в кадастровой палате ленинградской области, а потом подает документы в свою районную регистрационную палату для оформления права на землю покупателя. (Свидетельства в нашей стране не выдают с июля месяца 2016 года.)


И все проходило в рабочем режиме до недавнего времени. Но вдруг, по не известной нам причине, примерно год назад, регистрационная палата перед проведением регистрационных действий, стала поднимать из небытия архивы старых земельных дел и сверять с данными по участку полученными в результате межевания. Напомню, что регистрационная палата находится в районе и как раз у них то эти архивы старых земельных дел и лежат.


На практике это выглядит следующим образом:

  • 1) Садовод приходит к кадастровому инженеру для определения границ участка. На руках у него старый кадастровый паспорт, полученный до 2008г, например в 2001г.

  • 2) Кадастровый инженер открывает публичную карту и видит, что кадастровый номер участка есть, но границы не определены. Заказывает кадастровую выписку – границы не определены в соответствии с действующим законодательством. Участок без координат границ и по новым требованиям требует определения границ.

  • 3) Кадастровый инженер проводит межевание по всем правилам 221-ФЗ. Геодезисты делают кадастровую съемку, соседи подписывают акт согласования границ, кадастровый инженер подает документы в кадастровую палату, кадастровая палата проводит кадастровый учет. По итогам садоводу выдают кадастровую выписку с установленными границами (точными географическими координатами поворотных точек земельного участка) и изменившейся (уточненной) площадью участка.

  • 4) Садовод счастливый и довольный подает документы в районную регистрационную палату на внесение изменений в регистрационное свидетельство и ....

Шах и мат регистрационной палаты.

 

Вы думаете сейчас будет «Хеппи Энд»? Нет! Сейчас будет «ход конем»!
«Тут, из-за маминой из спальни, кривоногий и хромой, вылезает умывальник»...
То есть почти умывальник: районная регистрационная палата вытаскивает из архива старое (!) земельное дело и говорит:

 

«Позвольте, а у гражданина Иванова И.И. в СНТ «Путь Ильича» в земельном деле от 1998 г. числится 600 м2 и участок прямоугольной формы. А у вас в кадастровой выписке 651м2, и участок в кадастровом паспорте не ровный прямоугольный, а сужающийся к северу от дороги на 1.5 метра.»


Тут мы, кадастровые инженеры начинаем писать письма о том, что этот участок был предоставлен очень давно. Тогда, в 1998 г., площадь была примерной. Её не определяли с высокой точностью. Фактическое землепользование на сегодняшний день отличается на 51м.2, и со всеми соседями акт согласования границ у нас подписан, а в кадастровой палате сведений о границах на момент проведения межевания не было, и кадастровая палата-то нас пропустила, кадастровую выписку с новой площадью выдала и закон 221-ФЗ мы не нарушили, имеем право уточнять и координаты и площадь таких участков т.д. и т.п.


На что поучаем ответ:


-«А нам кадастровая палата не указ. У вашего Иванова И.И. уже было проведено межевание при «царе Горохе» в 1998 г. геодезической фирмой ЧП «Пупыркин». У нас вот в архивном земельном деле вот прямо синенькой ручечкой об этом так и написано. По нашим документам участок у Иванова И.И. правильной прямоугольной формы, так что извольте привести сведения о земельном участке в соответствии с результатами межевания 1998г. А где вы возьмете координаты границ участка с учетом того, что геодезическая фирма ЧП «Пупыркин» прекратил свое существование еще в 1999г. и сведений нигде нет, нас не волнует. А если вы с нашим решением не согласны – идите в суд и по суду доказывайте границы фактического землепользования.»
И регистрационная палата торжественно выдает отказ в регистрации прав собственности.


Ну, вы понимаете, что происходит с нашим отечественным садоводом, которого регистрационная палата отправила в суд? Российский гражданин суда боится как черт ладана. Вы правильно поняли, уважаемые читатели, у садовода Иванова И.И. начинается паника и истерика. Он прибегает к нам в фирму взбешенный и злой. Проклиная, на чем свет стоит, кадастровых инженеров, по его мнению, безграмотных и алчных, требует срочно все исправить и сделать так, как просит районная регистрационная палата. Топает ногой, брызжет слюной, грозит прокуратурой. Ну и все в таком режиме.


...


«Соль» ситуации в том, что мы, кадастровые инженеры, даже при всем нашем желании в большинстве случаев отменить проведенное межевание не можем!
Во-первых, потому что у нас нет для этого ни одного (!) законного основания. Подать документы через процедуру исправления кадастровой ошибки? Но в чем ошибка? Границы согласованы, установлены в соответствии с требованием закона, на чужие участки границы участка товарища Иванова не накладывается, акты все подписаны, кадастровый учет пройден. Межевание проведено правильно, в соответствии с 221-ФЗ.
А отменить межевание можно только по решению суда, потому что законом не предусмотрено технически отмены результатов проведенного после 2008 г межевания только на основании желания собственника и противоречащего решения регистрационного отдела! Нам кадастровая палата попросту откажет в исправлении кадастровой ошибки по причине отсутствия достаточных оснований.


Во-вторых, даже если мы каким-то «волшебным образом» инициируем «исправление кадастровой ошибки», и в межевом плане воссоздадим конфигурацию участка, соответствующую старому земельному делу... Даже если мы «подгоним» площади под старое земельное дело, то и в этом случае мы либо получим наложение границ на участок соседа, который граничит с нашим Ивановым, и уже стоит на кадастровом учете в границах определенных 221-ФЗ с какого-нибудь 2010 года, либо у нас будет межполосеца в участках (дырки между участками с образованием «ничьей» земли). А такие межевые планы точно не пропустит кадастровая палата по причине несоответствия требованиям к межеванию и будет абсолютно права.

 

Другими словами, сделать так, как хочет регистрационная палата мы, кадастровые инженеры, не можем технически, потому что такой межевой план не будет соответствовать нормативной базе 221-ФЗ и не пройдет кадастровый учет. А сделанное по 221-ФЗ межевание и прошедшее кадастровый учет не пропускает регистрационная палата, потому что данные, полученные в результате межевания, не соответствуют данным в старых земельных делах, хранящихся в архивах районных регистрационных палатах.


В общем, это шах и мат, уважаемый читатель!

 

 

Часть 3. Что делать со старым межеванием?

 

Мы начали свою статью, посвященную практике кадастрового учета с того, что описываемая история касается очень многих садоводов. Хуже того, она касается садоводов с большим стажем, то есть пенсионеров.

 

А у пенсионеров, как клиентов, есть несколько особенностей, а именно:

  • 1. они искренне не могут понять, что такое кадастр,

  • 2. имеют низкий доход, относятся к категории малообеспеченных граждан,

  • 3. свято верят в непогрешимость законов и решений чиновничьего аппарата.

В этой ситуации наши действия выглядят как попытка одурачить садоводов, хотя это и не правда.


Теперь лайфак для тех, кто дочитал до конца. Вот что мы придумали для подобных случаев.


Мы подаем заявку в кадастровую палату и требуем от Росреестра самостоятельно привести в порядок свои архивы, то есть внести координаты отмежеванного в прошлом веке участка из государственного фонда данных в современный ГКН . Кадастровая палата делает запрос в районные архивы и вносит в ГКН старые координаты границ участка (если их находит). В таких координатах участки «улетают» на много километров от своего реального местоположения в 99% случаев, потому что они в другой системе координат. Они не только ни «садятся» на реальные границы землепользования, часто они не попадают даже в границы кадастровых кварталов! Хорошо, что они хотя бы на планету земля попадают. Спасибо переписанным «с ног на голову» законам. И мы на выходе получаем очевидную кадастровую ошибку.


Если кадастровая палата не находит архивные координаты, то мы отправляемся в район, в поисках архивных земельных дел и берем информацию оттуда. Кадастровая палата вносит в ГКН заведомо неправильные координаты, а потом проводит кадастровый учет, а уже потом мы делаем межевой план на исправление кадастровой ошибки.


В итоге наш дорогой садовод Иванов И.И. межевание своих шести соток проходит 3(!) раза. Первый раз при царе Горохе в 1998г, второй раз он проходит поиск и присвоение ему неправильных координат, регистрирует изменения, а третий раз он делает еще одну кадастровую съемку и новый межевой план для устранения кадастровой ошибки. И снова регистрирует данные в районной регистрационной палате.
 

И платит за услуги по межеванию земельного участка три раза!

 

Если у вас возникли вопросы по материалам данной статьи, вы можете задать их нам и получить профессиональную консультацию кадастрового инженера в рабочие часы по тел:
+7 (812) 987-53-10
+7 (952) 387-53-10
+7 (911) 175-22-23

 

С уважением, коллектив кадастровых инженеров АИС Кадастр.


kadastr-spb.com/

sotok.net/

Please reload

Please reload